Từ khi mới làm chủ Nam Bộ trong thời chiến tranh với Tây Sơn, Nguyễn Ánh đã bắt đầu cho thi hành việc khuyến khích sản xuất nông nghiệp, không bỏ hoang hóa đất đai. Tới khi thành lập, triều đình nhà Nguyễn quan tâm nhiều tới việc khai hoang, phục hóa, tiến hành nhiều chính sách khai khẩn hoang khác nhau. Trong những năm chiến tranh, ruộng đất bị bỏ hoang rất nhiều. Khi mới lên ngôi, năm 1802-1803, Gia Long đã lệnh cho các quan lại khuyến khích nhân dân và quân sĩ phục hóa, nhưng đến năm 1806, nhiều nơi ở Bắc Bộ nhân dân bị đói vẫn đi phiêu tán tới hơn 370 xã, tới năm 1826 có 108 xã, ruộng bỏ hoang 12.700 mẫu. Đến cuối những năm 1830 thời Minh Mạng, ruộng đất bỏ hoang lên tới 1.314.927 mẫu[10].

Triều đình nhà Nguyễn rất nỗ lực tổ chức khai hoang, lập đồn điền để phát triển nghề nông. Ở Nam Bộ, kế tiếp phong trào khẩn hoang thời nội chiến, người dân đã tự do đến khẩn hoang với tư cách cá nhân hoặc tập thể dưới sự giúp đỡ của triều đình[11]. Sử sách ghi lại tên tuổi người đã có công trong việc đào kênh, vỡ đất trong thời kỳ đầu là Thoại Ngọc Hầu.

Hai vị quan tổ chức khẩn hoang nổi tiếng nhất sau đó là Nguyễn Công Trứ và Nguyễn Tri Phương; trong đó Nguyễn Công Trứ nổi lên vì là tác giả của ba chính sách khẩn hoang lớn: đồn điền, doanh điền và khai khẩn ruộng hoang.

• Đồn điền:

Chính sách này chủ yếu dựa vào việc mộ dân nghèo (cả người Việt và người Hoa), đi cùng với tội phạm và các binh sĩ để thực hiện việc khai khẩn đất hoang. Trong thời gian khẩn hoang số dân này sẽ được quản lý theo cung cách đồn điền không giống như thôn ấp bình thường; sau một khoảng thời gian từ sáu đến mười năm để cuộc sống ổn định thì sẽ chuyển sang hình thức làng xã, ruộng đất do xã quản lý và nộp thuế. Đồn điền xuất hiện nhiều nhất ở vùng Gia Định[12]. Đợt lập đồn điền lớn nhất do Kinh lược sứ Nam Kì là Nguyễn Tri Phương tổ chức vào năm 1853-1854, lập được 21 cơ, 124 ấp phân phối ở cả sáu tỉnh[10].

• Doanh điền:

Đây là hình thức triều đình và nhân dân cùng kết hợp khai hoang, mới ra đời từ thời Nguyễn theo đề xuất của Tham tán quân vụ Bắc thành Nguyễn Công Trứ[10].

Chính sách này nhằm di dân để lập ấp mới, bắt đầu thực hiện từ năm 1828 dưới thời vua Minh Mạng. Cách thức được quy định cụ thể như sau: triều đình sẽ bỏ vốn ban đầu và cử ra một quan chức sẽ dứng ra chiêu mộ và chỉ đạo dân chúng đưa đi khai hoang theo hai trường hợp[13]:

1. Số dân mộ được là 50 người đủ một lý, người đứng ra mộ sẽ được ban chức lý trưởng.
2. Số dân mộ được là 30 người đủ một ấp, người đứng ra tuyển một sẽ được ban chức ấp trưởng.

Thời gian sáu tháng ban đầu, triều đình sẽ cấp cho dân chúng đi khai hoang đầy đủ lương thực và phương tiện sản xuất. Từ tháng thứ bảy thì phải tự lo. Triều đình sẽ miễn thuế cho các ấp và lý mới này 3 năm[13].

Được sự chuẩn y của Minh Mạng, Nguyễn Công Trứ đã tổ chức nhiều đợt khai hoang lập làng lớn, trong đó lớn nhất là việc thành lập 2 huyện mới: huyện Tiền Hải thuộc tỉnh Thái Bình với 18.970 mẫu và 2350 đinh, huyện Kim Sơn tỉnh Ninh Bình với 14.620 mẫu và 1260 đinh[10]. Cũng từ đây xuất hiện hai hình thức tư điền thế nghiệp và tư điền quân cấp.

Tổng Giao Thủy thuộc Nam Định cũng được thành lập theo hình thức này. Về sau, các quan ở Gia Định gồm Trương Minh Giảng, Cao Hữu Dực, Trần Hoàn, Phạm Hữu Chỉnh và Nguyễn Tri Phương cũng bắt chước thực thi chính sách này trên vùng Gia Định đồng thời với chính sách đồn điền trên một quy mô rất lớn và thu được nhiều thành công và hiệu quả[14], diện tích ruộng đất đã tăng lên rất nhiều. Diện tích ruộng đất thực trưng tăng lên nhiều: năm 1847 là 4.273.013 mẫu[10].

Chính sách đồng điền và doanh điền được triều đình kèm theo một loạt luật lệ thưởng phạt phân minh để khai thác triệt để đất đã vỡ hoang và ngăn tình trạng bỏ đất nhưng cũng không dứt hẳn được hiện tượng ruộng hoang[15].

Tuy nói trên toàn diện, ruộng công chiếm không quá 1/5 diện tích canh tác, nhưng phần đất còn lại được phân phối giữa nông dân mà đa số chỉ làm chủ tới 5 mẫu, những người có 100 mẫu trở lên rất ít, mỗi tỉnh chỉ nhiều nhất là dăm ba người[16].